Тъй като съм дълбоко навътре в бизнеса с имоти, наблюдавам изключително внимателно всичко, което се пише, говори и прави по темата.

Сигурно и в другите сфери е така, но за имотите има много експерти. Някои от тях са истински – хора от бранша, с опит, реални сделки зад гърба си и сериозна финансова култура.
Останалите обаче са шум. Опасен шум.

Това са онези, които години наред повтарят едно и също:
„Балонът ще се спука.“
Без значение какво се случва в икономиката, в кредитния пазар, в доходите или в търсенето. Събитията нямат значение. Те вече са познали. И ще се случи всеки момент!

Ето как изглеждат мнимите експерти:

• Те имат една прогноза и тя никога не се променя. Ако през 2017 г. са казали, че цените ще паднат – значи ще паднат. Дали са минали пандемия, война, инфлация и ръст на доходите? Без значение. Те чакат да излязат прави.
• Под публикациите им ще видите само аплодисменти. Не защото всички са съгласни, а защото несъгласните са изтрити и блокирани. Опитайте – напишете аргументиран коментар и засечете времето до изчезването си.
• Доказателствата им обикновено са изрязани екранни снимки от „някъде“. Без източник. Без контекст. Без анализ. Само с ехидното: „Е, нали ви казах?“
• Всички реални специалисти автоматично са обявени за „заинтересовани, некомпетентни продавачи на илюзии“.

Защо това трябва да ви интересува?

Защото плащате цената вие.

• Ако купувате имот – ви убеждават да чакате срива. Чакате. Минават месеци. И изведнъж разбирате, че за същия имот вече трябва да извадите още 10%. И да го кажа в цифри- 10% от обичайната цена на готов двустаен апартамент в София е още 20000 евро от вас!
• Ако продавате – ви плашат. Паникьосвате се. Намалявате цената, защото „утре ще е късно“. А може въобще да не се налага и просто трябва да промените друго в подхода си на продажба.

А мнимият експерт? На него му е все едно. И той няма да ви плати разликата, бъдете сигурни.
Той ще продължи да бълва едно и също, докато някой ден пазарът наистина не направи корекция. Защото корекции винаги има. Въпросът е кога – и на каква цена за вас.

Дотогава обаче не слушайте хора, които чакат години наред да се сбъдне една-единствена прогноза.
Питайте професионалистите от бранша. Хората, които всеки ден са на терен, работят с реални данни и имат капацитета да ги анализират.

Пожелавам ви разумни решения и успешни сделки през 2026 година.
И моля ви – не ме питайте за цената на златото. Аз разбирам от имоти. 🙂

Веселина Стоева

The post Как да разпознаете мнимите експерти на имотния пазар appeared first on Simar.

Новият колега в офиса беше впечатлен: “Супер лесна сделка!”

Не можех да го оставя в заблуда 😊

Критериите на клиента изглеждаха просто:
• Ново строителство
• Гараж задължително
• Хубаво място
• Сигурен инвеститор
• И накрая: “Нещо, което си заслужава”

Подбрах 8 сгради. Обсъдихме ги на среща. Огледахме две. Той реши.
Звучи лесно, нали?
Ама не е.

Ето какво не се вижда:

Това е третата ни сделка. Знам как мисли, какво цени, как взема решения. Вече не губим време в обяснения – разбираме се от половин дума.

Тези 8 сгради не ги избрах случайно. Познавам кои инвеститори работят качествено. Знам кои райони реално са перспективни, а не просто “рекламирани като такива”.

Когато клиент казва “хубаво място” и “нещо, което си заслужава” – не търси конкретен адрес. Той иска моята експертна преценка. И това е голяма отговорност.

Седмицата до подписа е само финалът. Годините опит, изградените отношения и познанията за пазара – това е истинската работа.

Затова “бързите” сделки се градят бавно.

И така работим с всеки клиент – с внимание, опит и отношение, които правят решенията по-лесни и сигурни. Това е стандартът, на който винаги можете да разчитате при нас.

Павлина Милушева

The post Истината за бързите сделки в Simar RE appeared first on Simar.

И тук изобщо не става дума за това кой има повече юридически познания.

Скоро ме потърси стар клиент. Харесал къща — готов да я купи, вече си представяше живота си там. Имотът не беше обявен в порталите – една от онези „готини оферти под масата“. Беше направил оглед, а документите вече бяха прегледани от адвоката на собственика. Всичко изглеждаше изрядно 🙂
Вероятно и ако клиентът ми се беше обърнал първо към адвокат, щеше да каже същото.

Да, обаче не…

Адвокатът работи по документи. И така трябва да бъде.
Но документите не винаги показват реалното състояние на имота.
В този случай, на хартия всичко беше наред. Но когато отидох на място, видях това, което моите клиенти не бяха — част от улицата минаваше беше в двора на къщата 🙂

И тук идва човешкият момент — емоцията. Купувачите често искат да вярват на фрази като:
„То си е така“, „никой не е правил проблем“, „всички тук така си правим“.
Звучи успокояващо, но не решава проблема.

Какви са рисковете извън юридическата част (която, разбира се, си е работа за адвокат)?

1. След време възниква конфликт със съсед – за шум, ограда или място за паркиране. И изведнъж се оказва, че част от „вашия“ двор е общинска земя. Тогава или местите оградата и се задоволявате с по-малко пространство, или слушате силна музика в отговор 🙂
2. Решавате да продадете имота. Излизате с оферта, идват купувачи, но техният конслутант забелязва проблема. Сделката пропада. Губите време, пари и нерви.
3. …
4. …
5. Сигурна съм, че можете да се досетите за още неща от реалния живот.

Понякога „най-добрата сделка“ е тази, която не се случва.

В конкретния случай моите клиенти решиха да не купуват къщата.
И това беше правилното решение.

Нека е ясно:
Брокерът не претендира, че знае повече от адвоката.
Но добрият брокер включва юридическата проверка като част от своята цялостна услуга – за да защити клиента си не само по документи, а и в реалния живот.

🎯 Покупката на имот не е просто сделка. Това е процес, в който всеки специалист има своята роля.
А когато брокер и адвокат работят заедно – клиентът печели най-много.

🤝 А най-добрият резултат е онзи, в който клиентът взема информирано решение — понякога да купи, а понякога да не купи.

Веселина Стоева

The post Брокер ≠ Адвокат.И защо това е добра новина за вас appeared first on Simar.

• Какво обединява агенциите в АРБИ?
• Какви са основните предизвикателства пред брокерите днес?
• Съвет към клиентите при избор на брокер?

Цялото интервю можете да прочетете тук:https://zhilishtno.stroitelbg.bg/na-fokus/brokerat-v-novata-era-zashto-prozrachnostta-i-profesionalizmat-sa-kliuchovi-za-imotniya-pazar/

Веселина Стоева

Real estate. Real ethics.

The post Прозрачността и професионализмът са ключови за имотния пазар appeared first on Simar.

• Знаем всички актуални условия на банките в страната! Кредит център работи успешно с 13 търговски банки и 3 небанкови институции. Всяка банка има специфични условия и изисквания, както и различни рекламни кампании за определени периоди от време. Познаването на всички тези подробности ще ви помогне бързо да изберете най-подходящия вид кредит и банка, която да го осигури.
• Среща в рамките на 30 минути ви осигурява информация за общо 13 търговски банки, без да се налага да ги посещавате! Срещата с кредитен специалист ще ви даде цялата необходима информация, което ще елиминира нуждата от посещение на различни банкови клонове.
• Грижим се за всички процедури от кандидатстване до усвояване на кредита! Точно така – от намиране на най-подходящата банка до последното платежно, което трябва да подпишете, за да получите ключ от новото си жилище.
• Получавате оферти в рамките на 24 часа, а те имат силата на предварително одобрение на вашите доходи! Това ще ви даде възможност уверено да пристъпите към покупка на жилище, което вече сте избрали, или да стартирате търсене на такова, което наистина ще отговори на вашите възможности и желания.

Можете да се възползвате от тези предимства, дори и да не извършвате покупко-продажба на имот в момента. Потърсете ни и ако имате нужда от рефинансиране на текущите си кредити!

И не на последно място-тази услуга се предоставя безплатно за всички кредитополучатели!

Веселина Стоева

Real estate. Real ethics.

The post Кредитирането вече е по-удобно! appeared first on Simar.

Защото ние знаем. Чуваме го всеки ден, в който търсим имоти за клиентите си. Днес не беше по-различно. Ето как звучеше днес „дреме ми“ от твоя брокер:

„Да, не го работя с други брокери! Какво като стои непродаден от 20 май?“

Е, какво пък толкова!  Потенциалните клиенти на останалите 1623 (хиляда шестстотин двадесет и три) агенции в София днес няма да могат да дойдат и да огледат апартамента ти. Но, ти продължавай да си мислиш, че имотът ти е скъп, лош, пазара не го иска, или трябва да изчакаш астронавтът от Северна Македония да излети, за да продадеш. 

Не, приятелю, който продаваш имот. Проблемът е, че брокерът, който си избрал, е обявил имота ти само за частни лица, за да получи двойно заплащане. И повярвай ми, наистина не му е важно, дали ти бързаш с продажбата, дали парите ти трябват, или просто искаш да приключиш по най-добрия начин. „Щото пазара ври и кипи и който сега спечели – спечели“.

И, извини ме за фриволното обръщение към теб! Знам, че вероятно дори не се познаваме. Не се опитвам да те „грабна“ за клиент, защото аз клиенти си имам. Даже лично ще ти препоръчам десетки колеги от партньорски агенции, който ще се скъсат от работа, за да ти продадат имота и да си доволен.

Сериозно! Ще ти дам контакти на тези хора.

Защото днес се случи с много други продавачи, но утре може да си ти. Защото губиш ти, губя аз, губят един куп други продавачи на имоти, техните неосъществени купувачи и всички брокери, които искат да работят нормално.

Затова, просто си отваряй очите на кого поверяваш имота си! Предупреди и всички свои близки, които също го правят. 

Весело лято, бърза продажба и добра сделка!

 Веселина Стоева

The post Приятелю, който продаваш имота си, знаеш ли какво означава „Дреме ми!“ appeared first on Simar.

Ето защо реших, че ще ви разказвам за истинските случки, които ние в Симар приемаме за логични, но могат да бъдат крайно интересни и невъзможни за част от другите хора.

Тук ще прочетете за една ситуация, в която имот може да се продаде за по-ниска от две предложени оферти, а ние ще се откажем от получаване на двойно заплащане.

 Как стана това?

Преди няколко месеца нашите клиенти ни възложиха задачата да продадем семейно жилище. Случи се така, че в рамките на два дни за имота бяха готови да преговарят двама купувачи.

Първият – клиент на Симар, който беше готов да заплати сума по-малка от обявената с 2000 евро. Същият човек щеше да използва банков кредит, за да заплати част от продажната цена. При покупка на жилище щеше да заплати и дължимата комисиона, тоест двойно възнаграждение за Симар.

Вторият кандидат  беше представляван от наш колега от партньорска агенция, с когото не за първи път осъществяваме общи сделки (дори и да нямахме предходен общ опит, отново щяхме да вземем подобно решение). Неговото предложение беше с 3500 евро по-ниско от обявената от собствениците цена, но с готовност да заплати сумата с налични средства.

Решението на тази задача звучи много просто – продаваме на купувача, който ще ни плати комисиона и ще плати по-добрата цена на собственика.

Това щеше да е вярно, ако само цената беше най-важна за собствениците на имота. В това нямаше как да сме напълно сигурни към онзи момент, ако не ги попитаме. Тоест, нямахме право да взимаме решение вместо тях.

Е, те избраха по-бързата, а не по-скъпата сделка.

Трябва да знаете също, че през цялото време всички страни по преговорите знаеха за останалите участници в тях.

Ето така загубихме 1800 евро.

Ето така спечелихме още веднъж добри партньори.

Ето така спечелихме още едни доволни клиенти.

Ето така още веднъж показахме, че освен да се говори, трябва и да се действа.

Да, в подобни ситуации винаги има някой, който се чувства пренебрегнат. В един друг пазар, когато правилата определят купувачите, това няма да се случи. Брокер по сделката беше Сара Георгиева, която за пореден път доказа, че наистина я е грижа. Препоръчвам ви да се свържете с нея, ако искате ваш партньор по сделка да бъде един готин и отдаден млад човек! Можете да я потърсите на 0899918862, или sgeorgieva@simar.bg

 Веселина Стоева

The post Готови ли сте да загубите 1800 евро? Ние го направихме! appeared first on Simar.

Целта на статията не е да се опитам да ви убедя, че цените на имотите няма да се променят. Личното ми мнение в този случай няма никакво отношение.

Егоистичната ми цел е да работя в един по-чист бранш, в който „брокер“ не е синоним на измамник. Защото тази професия е интересна, отговорна и надграждаща.

Защо това ви интересува?

Част от контактите ми в социалните мрежи знаят за усилията през последните три години да спомогна за елиминиране на дефект в брокерския бранш, който води не просто до разпределяне на комисиони между брокери, а често е носител на загуби за продавачи и купувачи на имоти. Една от посоките, в които работя, е да информирам колкото се може повече хора, защо имотите, които се предлагат „само за частни лица“ ги засягат лично. Вероятно почти всеки, който е търсил имот, е виждал подобен текст в обяви в сайтовете. Може би сте го прочели и под формата на „само за чл“, или „само за директни клиенти“.

Накратко това означава, че брокерът, който стои зад тази обява, често иска да получи възнаграждение и от двете страни по сделката, ограничавайки достъпа на всички клиенти, които са избрали да бъдат представлявани от доверен брокер. Или просто е публикувал обява за имот, който не съществува, но обявената цена е много ниска, само за да ви привлече за свой клиент.

Истината е, че тази практика води до реални финансови загуби  по-скоро за продавачите на имоти. Но какво губят хората, които търсят имот?

Как започва всичко?

• Още преди да сте осъществили първите си огледи, вие ще направите кратко проучване в интернет, колко би струвал имотът, който си представяте. Тогава несъществуващите и прекалено евтини обяви могат да доведат до грешно планиране на необходимия финансов ресурс и очаквания. Тъй като всеки човек иска да закупи при най-изгодни условия, нали така?
• В случай, че искате да инвестирате в недвижим имот, за да го отдавате под наем, можете бързо да направите първична сметка, че при тези цени ще получите една отлична доходност.
• Ако купувате имота за себе си и използвате финансиране от банка, по-ниската очаквана цена ще доведе до грешно планиране на необходимия кредит и от там на месечната ви вноска. Която от своя страна е съществена за стабилността на семейния бюджет, особено в ниските нива на икономиката.
• След като вече сте определили ориентировъчен бюджет сте готови да осъществите и огледи на избраните имоти. Скоро след първите обаждания ще разберете, че това няма как да се случи, защото те всъщност не се продават. Тогава част от хората си казват: „Ами, може би просто трябва да изчакам да се появи нещо подобно. Все пак е ясно, че евтините имоти се продават бързо“. 
• Ще получите десетки последващи обаждания от същите тези брокери, за да ви предложат други жилища. Често ще чуете, че са супер изгодни, но няма да можете да видите снимки преди това, защото офертата е нова и ще се продаде светкавично. Всъщност, не е изключено да е точно така, но ако вече имате негативен опит е много вероятно да не повярвате и така да пропуснете добра оферта.
• Хората, които имат опит в сделките с недвижими имоти през последните години се преориентират по-бързо, тъй като вече са се сблъскали с феномена „само за частни лица“ и подхождат изначално с недоверие към прекалено изгодните имоти.

И какъв е резултатът?

• Загуба на време за преосмисляне на необходим бюджет;
• Загуба на време за огледи на имоти, които категорично не отговарят на изискванията ви. Тук можем да говорим за загуба на финансови средства, ако сте решили да ползвате платения си отпуск, защото планирате да огледате безброй изгодни имоти.
• Липса на правилна оценка за пазара на имоти, което ви поставя в губеща позиция спрямо вашите конкуренти купувачи;
• Ако имате късмета да попаднете на наистина добра оферта още в началото на своето търсене, няма да можете да я оцените, тъй като ще смятате, че ви предстои да огледате още много такива. Все пак интернет е пълен с подобни.
• При покупка на имот предложен ви от подобен брокер, вие ще заплатите комисионно възнаграждение на човек, когото не познавате, или към когото вече сте с определени резерви. Това определено създава усещане за несигурност и ви прави мнителни по време на един от най-съществените етапи на покупка – документалния.

Личното ми убеждение е, че покупката на жилище трябва да бъде събитие в живота, за което да си припомняте с добри чувства. Хаосът, който създават негативните практики в брокерския бранш определено могат да нарушат субективната ви оценка по отношение покупката на новото ви жилище, което често е единствения имот, който закупуваме през живота си.

И не искам  да ви кажа, че задължително трябва да използвате брокер, за да си спестите всички тези главоболия. Но ви призовавам да бъдете активни и да не пренебрегвате подобни практики, защото мислите, че те не ви засягат. В ситуация на липсваща регулация на професията, вие потребителите на посредническата услуга сте най-добрия коректив!

Как бихте могли да избегнете вихрушката на обявите за „ч.л.“, ще ви разкажа в следващата част на рубриката.

Веселина Стоева

The post Защо не трябва да бъдете прекалено екзалтирани от супер изгодните обяви, ако купувате имот през следващите месеци? appeared first on Simar.

Ако там забележите дори и един имот обявен по този начин, знайте, че всяко обяснение ще си остане само и единствено обяснение. – Проверете представянето на брокера в социалните мрежи. – Имайте предвид, че част от брокерите не вписват текст „само за частни лица“, но реално правят всичко възможно, да не осъществяват огледи с клиенти на други брокери. Тук трябва да проявите творчество и да се опитате да организирате оглед на произволно избрана оферта за продажба от портфолиото на агенцията, но като се представите за брокер! Колкото и налудничаво да изглежда, това е единственият начин да бъдете сигурни.

Изисквайте в договора за посредничество да бъде включена клауза, че до имотът ще бъдат допускани всички потенциални купувачи, без изключение. – Когато вашият имот бъде обявен за продажба, проверявайте периодично дали в текста присъства „имот само за частни лица“. Можете да срещнете също „само за ч.л.“, „за директни клиенти“ и други производни. – Искайте отчет на продажбата. Разберете какво е направил брокерът ви, за да достигне имотът до други агенции и брокери. В случай, че не присъствате при провеждане на огледи, поискайте информация колко брокера са осъществили огледи с клиентите си.

Приложете коригиращи мерки! Ако все пак разберете, че вашият брокер прилага тази практика, веднага потърсете друг представител. И тук вероятно бихте задали въпросът „Защо въобще ми е брокер, след като трябва да го следя?“ Моят отговор е, че добрият брокер трябва да се ангажира с вашите цели. Затова поискайте препоръка от хора, които вече са останали доволни. Попитайте ги какво конкретно е направил брокерът за тях и разберете дали имате потребност от тази услуга.

The post Как имотът ви да не попадне в графа „само за частни лица“? appeared first on Simar.

Офертите „само за частни лица“ са типична проява на неетично поведение и неизпълнение на задълженията на брокерите, което води до реални финансови и времеви загуби за собствениците на имоти. Как можете да се предпазите от тези практики, ще ви разкажа в следващата част на рубриката: Real estate. Real ethics.

The post Оферта „само за частни лица“. Що е то? appeared first on Simar.