Здравей,
Продължавам рубриката, с която те информирам за промените в цените на имотите в гр. София и поведението на участниците в имотния пазар.
През последните седмици получаваме обратна връзка от хора, които биха искали да наблюдават цените на новостроящите се сгради. Поради това, данните, които ще видиш днес включват няколко нови района, които са характерни с големия брой имоти в строеж.
Добавил съм и един от старите и добре уредени квартали на града, за да следим заедно стабилността на цените там и да отчетем дали има разлика в движението им спрямо сравнително новите квартали в столицата.
За да запазим броя на категориите сме премахнали данните за многостайни жилища, тъй като те са категорията с най-ограничен интерес по принцип. Отново наблюдаваме процентните изменения на средните цени, цените за квадратен метър, както и промяната в броя на предлагани имоти.
Изтегли данните за седмицата тук:
Ако не откриваш тези, които те интересуват- не се притеснявай. Ние следим промените във всички райони на града, включително категории многостаен и мезонет.
Ако искаш лично да получаваш актуална информация за промяна в цените на имотите в определени квартали на София, свържи се с нас на office@simar.bg или на 0885 885 655. Ние ще поемем ангажимент лично да те уведомяваме на твоя e-mail всяка сряда.
Какво показват цифрите?
Тук виждаш данните за 16 квартала, всеки от които с 3 допълнителни категории за едностаен, двустаен и тристаен апартамент. Новите квартали са Витоша, Кръстова вада, Малинова долина и Стрелбище. Или общо 48 категории.
Средна цена:
- В рамките на периода след 20 март, в 12 от тях се наблюдава увеличение на ценовите нива, а в 35 намаление, а една остава без промяна.
- Измененията в средните цени, независимо от посоката на движение, са както следва:
-до 1 % -21 категории
-до 2 % – 16 категории
-до 3 % – 3 категории
-над 3 % – 7 категории
- Намаление във всички категории се наблюдава във 7 района: Витоша, Малинова долина, Овча купел, Студентски град, Дружба, Младост, Лозенец. Тук прави впечатление отдалечеността от центъра на районите, с изключение на кв. Лозенец.
- За втора седмица повишение във всички категории не се наблюдава в нито един от изследваните тук райони.
Средна цена за кв.м.:
- Тук данните показват, изменението е в полза на намаляващи цени – повишение се наблюдава в 20 от категориите, намаление в 26, а 2 остават без промяна.
- Измененията в средните цени за квадратен метър, независимо от посоката на движение, са както следва:
-до 1 % -23 категории
-до 2 % – 11 категории
-до 3 % – 2 категории
-над 3 % – 10 категории
- Намаление във всички категории се наблюдава в кв. Банишора, Изток, Овча купел.
- Районът, в който цените за кв.м. да са се повишили във всички категории е Малинова долина.
- Само за седмица, от тенденция за повишаване на цената за кв. м. в кв. Лозенец, днес виждаме намаляване в две от категориите.
Брой имоти:
- Продължава да намалява броят на имоти в 27 от категориите. При 4 от тях броят на имотите остава непроменен, а останалите отчитат повишаване.
- Към районите, в който се повишава броя на всички видове имоти, освен Редута се включва и кв. Дружба.
- В 5 от кварталите намалява броят им във всички категории. Това са Красно село, Банишора и Овча купел, Кръстова вада и Малинова долина.
Обърни внимание отново, че броят на имотите намалява в условията на намаляващ брой сделки. Този факт говори за две възможни причини. Първата е изтегляне на имоти от пазара, а втората е липсата на новообявени имоти.
Причината за това се намира в поведението на участниците в пазара на недвижими имоти, което ще разгледам след малко.
Обърни внимание и на данните за изменение в средната обща цена и средната цена на кв.м. Намалението на първата не води автоматично до намаление на цена за кв.м. Тук роля има площта на имотите, които в момента са обявени в продажба.
Например в кв. Малинова долина цената за кв.м. за тристаен апартамент нараства с +2,03, но средната обща цена намалява с -0,17. Това означава, че в момента имотите са с по-малка средна площ спрямо сравнявания период.
Подобни обратни движения в средните стойности можеш да забележиш най-вече при едностайните жилища, тъй като общият им брой в продажба е малък, и промяната на дори един от тях, може да доведе до по-значителни промени в останалите показатели.
Това са само част от зависимостите, които показват, че при определяне на правилната цена на имот, трябва да се вземат предвид не само общите данни за вида на имота (например двустаен апартамент в кв. Редута), но и да се разгледат детайли по отношение спецификите на конкурентните имоти.
Например, ако средната площ на имотите във твоята категория е 80 кв.м. и цената за кв.м. е 1000 евро, това прави средна обща цена 80000 евро. Ако ти искаш да продадеш имот 60 кв.м. , при равни други условия ще можеш да си позволиш по-висока цена за кв.м., тъй като ще се включиш в бюджетите на потенциалните купувачи.
Огромно влияние оказва и броят на имоти в продажба. Например, можеш да бъдеш по-смел, ако имотът ти излиза в конкуренция с 4 други (каквато е моментната ситуация при едностайните жилища в кв. Изток), отколкото със 170 (какъвто е броят на едностайни жилища в Студентски град).
При определяне правилната цена на имот трябва да се разглеждат внимателно всички предимства и недостатъци , както на твоят имот, така и на останалите подобни, за да се разбере какво е основното предимство, което ще доведе добра продажна цена.
Не забравяй, профилът на потенциалния купувач е също толкова важен, колкото и преките конкуренти на твоя имот.
Затова ползвай анализи и статистики като моите само за общ ориентир. Общите тенденции не гарантират правилно определяне цената на твоя имот.
Какво мислят хората?
Вече знаеш, че екипът на Симар следи и поведението и намеренията на участниците в пазара на недвижими имоти. Ние не спираме да разговаряме, както с клиенти на Симар, така и множество партньорски агенции.
Ето какво се случи през тази седмица:
При покупка на жилище:
Запазват се наблюденията ми от предходната седмица. Заедно с повишената готовност на купувачите да осъществяват физически огледи, наблюдавам и увеличение на притеснението у хората, които планират да използват допълнително финансиране чрез ипотечен кредит.
Свързано е с нарастване изискванията на банките и от там повишаващата се несигурност за периода от сключване на предварителен договор до финализиране на сделката.
При продажба на жилище:
Наблюденията ми показват, че повечето хора, които обявяват имотите си, държат да стартират продажбата при цени, които са валидни за последните месеци. Готовността за корекции в нивата е различна, в зависимост от необходимостта от финансиране в определен срок.
И през тази седмица намалението на ценовите нива е по-скоро единично при определени имоти и не е свързано с вида на имота, а с необходимостта от набавяне финансови средства при продажба.
Добрата новина за тези хора, които имат нужда от бърза реализация на имотите си е, че активни и действащи купувачи има.
Новообявените имоти, при които е отразено намаление на стартиращата офертна цена в рамките на 10-15 %, намират подходящ купувач в рамките на седмица/и.
Държавни ограничения:
Няма промяна.
Политика на банките:
Поведението на банковите институции е динамично в посока ограничаване отпускането на кредити. Финансирането на имоти в строеж се ограничава, с изключение на сгради, които се строят от доказани фирми. Въпреки това, профилът на купувача е от изключително значение за банките. Разглеждат се доказаните доходи, самоучастието и сферата, в която работи кандидатстващия за кредит.
Необезпечените кредити на този етап все по-трудно се осъществяват, или напълно липсват в отделните банки.
От поведението на търговските банки през следващите месеци ще зависи и развитието на имотния пазар, тъй като те влияят пряко върху способността за покупка, броя на потенциалните купувачи и възможността на строителните компании да осъществят проектите си и да стартират нови.
Поради това, продължаваме да следим поведението им и да те информираме.
Ако искаш лично да получаваш всяка седмица актуална информация за промяна в цените на имотите в определени квартали на София, свържи се с нас на e-mail: office@simar.bg или на тел.: 0885 885 655.
И не забравяй! Винаги можеш да ме попиташ!
Твой Симо от Симар
Изтегли подробна информация от тук:
