Цените на имотите – какво е новото? (част 68, 18.01.2023 г.)

Здравей и добре дошъл в първата за тази година част на нашата рубрика! Изминаха почти три години, през които се срещаме тук и ти показвам цените на имотите – какво е новото в 84 квартала на София за всяка категория поотделно, или 252 подкатегории, които обхващат едностайни, двустайни и тристайни апартаменти!

Това издание ще бъде различно, тъй като освен обичайните данни, ще ти покажа и голям обем допълнителна информация, с която ще обобщим случилото се от началото на пандемията от Ковид до този момент. След това ще ти показвам промените, които настъпват веднъж месечно спрямо януари 2023 г.

!Искам отново да ти напомня, че тези данни отразяват обема и стойностите на имоти, които се намират в продажба, обявени от агенции, физически лица и строителни компании. Проследяването на тези данни цели да бъде изведена обща тенденция на състоянието на предлаганите имоти, а от там и анализ на поведението на отделните групи участници в имотния пазар. Тя не отразява стойностите на реално сключени сделки, тъй като в страната не съществува източник, който да разполага с реална и цялостна информация. Тази статистика сама по себе си не може да служи за качествено определяне цената на даден имот, а може да бъде само отправна точка.

Виж процентните изменения на средните цени, цените за квадратен метър, както и промяната в броя на предлагани имоти. Можеш да изтеглиш от тук:

Какво показват цифрите?

Средна цена

Новото днес:

Данните в графиката отразяват средните стойности на изследваните 84 квартала на града. Най-голямо е нарастването на цената на тристайните жилища, а най-малко на едностайните. Това е още едно доказателство, че пандемията промени изискванията на купувачите и те вече търсят жилища с повече стаи. Ако през март 2020 г. сме закупували тристаен апартамент за средно 121000 евро, то днес са необходими 182 000 евро!

В продължение на това, по-ниското нарастване на цената на едностайните жилища е отражение на по-слабото търсене. Едностайните жилища през последните три години са алтернатива за инвестиция на хора, които разполагат с по-лимитиран бюджет, но държат да бъде употребен в недвижим имот. Разбира се едностайните имоти служат и за жилищни нужди.

Двустайните апартаменти запазват златната среда, оставайки предпочитана алтернатива за инвестиция, както и служат за жилищна на млади хора, които предпочитат да оптимизират размера на кредита си за покупка на първи дом.

Изтегли таблицата, за да видиш какви са били средните цени на жилищата в твоя квартал през март 2020 г. и какви са днес:

Ето и традиционните данни:

• Броят на категориите с повишаващи се цени е 240 , а тези с намаляващи – 5. Категории, в които няма налични имоти в някой от двата момента на извличане на данните са 7 , т.е., не може да бъде изведена зависимост. Или в 95,24 % от подкатегориите цените са нараснали, а в 1,98 % са намалели.

• Измененията в средните цени, независимо от посоката на движение, са както следва:

  – до 30 % – 24 категории (9,79 % от общия брой)

– до 40 % -29 категории (11,84 % от общия брой)

– до 50 % –  62 категории (25,31 % от общия брой)

– над 50 % –  130 категории (от които 42 в категория едностаен апартамент)

Обръщам специално внимание на изменението над 50 % и каква част от него е в категория едностаен. Това се налага, тъй като традиционно броят на този тип жилища е значително по-малък сравнен с останалите. Поради това, всяко изменение в цената на дори един имот се отразява с по-голямо изменение в средните цени за категорията и района. Тоест, ако в квартал, който през изминалата седмица е имало 5 едностайни жилища в продажба,  през тази се обяви нов имот с 20% по-висока цена, то средната цена на всички едностайни ще се повиши значително и ще изкриви реалните данни.

• Липсва район с намаляване на средните общи цени в трите подкатегории през този период.

• Районите, в които цените се повишават във всички подкатегории са 72 (с 2 по-малко за последния месец) от общо 84 (85,71 % от общия брой). В 7 от кварталите липсват данни в някой от моментите на извличането им, и едва в 5 от изследваните райони няма ясна тенденция за повишаване на цените във всички подкатегории, или това са 5,95 % от общия брой райони.

Средна цена за квадратен метър:

Новото днес:

Данните в графиката отразяват средните стойности за квадратен метър на изследваните 84 квартала. на града. Обърни внимание, че в подкатегориите едностаен и тристаен апартамент се наблюдава значителна разлика в процентните изменение на средни цени за кв.м. и общи средни цени. При тристайните жилища процентното изменение на ср. общи цени е 50,77%, а на цената за кв.м. е 77,79%. Тези цифри отразяват главно поведението на инвеститорите в нови сгради, които още преди две години забелязаха промяната в търсенето на купувачите и започнаха да проектират жилища с две спални, но с по-малка квадратура, за да оптимизират крайната цена. Затова и наблюдаваме тази разлика от близо 28%. Тоест предлагат се по-скъпи за кв.м. жилища, но с по-ниска обща цена заради квадратурата им.

По същият начин са и едностайните апартаменти, при които средната обща цена нараства с 39,64%, но цената за кв.м. се повиши с 57,29% . Целта е да се намали крайната стойност на жилищата, което се осъществява чрез компромис в квадратурата.

Квадратурата на двустайните апартаменти беше оптимизирана още преди години, затова и съществена разлика в процентните изменения не се забелязва. Общата средна цена е нараснала с 48,21%, а цената за кв.м. с 50,77%.

Изтегли таблицата, за да видиш какви са били средните цени за квадратен метър на жилищата в твоя квартал през март 2020 г. и какви са днес:

Ето и традиционните данни:

• Най-голям е броят подкатегории, в които цените нарастват. Към 5 януари 2023 г. те са 245 (с 1 повече) от общо 252 подкатегории (97,22 % от общия брой). Намаление не се отчита в нито една от подкатегориите. Категории, в които няма налични имоти в някой от двата момента на извличане на данните са 7, т.е., не може да бъде изведена зависимост.

•  Измененията в средните цени за квадратен метър са както следва:

– до 30 % – 20 категории (8,16 % общия брой)

– до 40 % -25 категории (10,20 % от общия брой)

– до 50 % –  59 категории (24,08 % от общия брой)

– над 50 % –  141 категории (от които 45 в категория едностаен апартамент)

• Район с намаляващи цени във всички подкатегории липсва.

• Районите, в които цените за кв.м. да са се повишили във всички подкатегории са 77 (с 6 повече през последния месец) от общо 84 (91,67 % от общия брой). В 7 от подкатегроиите липсват данни.

Брой имоти:

Новото днес:

Данните в графиката отразяват броя на имотите в продажба в изследваните 84 квартала на града.

През март 2020 г. делът на едностайните жилища от общия брой имоти е 5,68%, а в началото на януари 2023 г. се повишава до 6,66%. Расте и делът на двустайните, които през 2020 г. са 39,64% от общия брой, а в началото на тази година се повишават до 42,27%. Тристайните жилища заемат най-голям дял, но намаляват спрямо март 2020 г., когато са 54,68% от общия брой по това време. Днес те са 51,08% от всички предлагани.

Тоест, днес бихме имали най-голям избор сред едностайните жилища, повишен избор сред двустайните, но тристайните апартаменти са с по-ограничено предлагане.

Тези данни потвърждават още веднъж промяната в търсенето на купувачите, което превишава темпа, с който пазарът отговаря на него.

Изтегли таблицата, за да видиш какъв е бил броят на жилищата в твоя квартал през март 2020 г. и какъв е днес:

Ето и традиционните данни:

Категориите, в които имотите са повече спрямо 20 март 2020 г. са 117 (13 по-малко за последния месец) от общо 252 (46,43 %), а в 125 (13 повече) се наблюдава намаление (49,60 %). В 10 от подкатегориите към 5 януари 2023 г. липсват имоти в продажба.

Районите с намаляващ брой имоти във всички категории са 21 (5 повече) от общо 84 (25 % от общия брой):

• Районите, в които се повишава броят на всички видове имоти са 19 (3 по-малко) от общо 84 (22,62 % от общия брой):

След десет месеца плавно повишаване на брой имоти в продажба, в началото на януари отчитаме намаляване. Имотите са с 4,02% спрямо март 2020 г., но в края на м.ноември повишението беше 7,29 %.

Коментарът на Симо:

• Традиционно краят на годината отбелязва по-голям брой сделки. През този декември своите имоти реализираха продавачите, които се съобразиха с ценовите изисквания на купувачите. Реализираха се и имоти на надпазарни цени, но най-вече в категория дефицитни, т.е. с много ограничено предлагане.
• Остава голям броят на купувачите, които излезнаха от позицията на активно търсещи и се превърнаха в наблюдатели, следвайки промените и очакванията за корекции в ценовите нива.
• Започваме годината с по-малък брой имоти спрямо ноември, предимно такива, чиито собственици не предприемат корекция в ценовите нива. Това води до удължаване на процеса по продажба до 6-8 месеца, както и драстично намаляване на посещенията от потенциални купувачи в имотите, а от там и намаляване на възможностите за договаряне.
• Поведението на търговските банки ще бъде съществено за развитието на имотния пазар през 2023 г. Ако тенденцията за минимално покачване на лихвените проценти се задържи през следващите месеци, то очакваме част от купувачите отново да се станат активни.
• Повишаване и/или задържане на нивото на инфлацията ще намали допълнително предлагането на имоти.
• Имотите, които се обявяват под средните пазарни цени, ще намерят своевременна реализация.
• Купувачите, които активно следят пазара и оглеждат имоти, имат реален шанс за договаряне на добри условия по покупка.

Свържи се с нас на office@simar.bg или на 0885 885 655, за да научаваш за цените на имотите и какво е новото веднъж месечно. Ние поемаме ангажимент лично да те уведомяваме на твоя e-mail.

Следи всички новини от нас и на фейсбук страницата ни https://www.facebook.com/SIMARREBG

 Твой Симо от Симар

Ако си пропуснал да изтеглиш подробна информация, направи го от тук: